Księgi wieczyste korzystają z rękojmi wiary publicznej

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych będzie chronić nabywcę nieruchomości, który pokłada ufność w treść księgi, nabywa prawo własności od podmiotu faktycznie nieuprawnionego. Ta zasada jest jednak w wielu przypadkach ograniczona o czym trzeba pamiętać.

Istota ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Dzięki księgom wieczystym możliwe będzie ustalenie takich kwestii jak: oznaczenie nieruchomości, prawa związane z własnością, właścicieli nieruchomości, praw, roszczeń i ograniczeń związanych z nieruchomością, hipotek zabezpieczonych daną nieruchomością. Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe w ramach specjalnie wyodrębnionych wydziałów. Przy każdej księdze sąd prowadzi także akta księgi wieczystej, do których składa się wszelkie dokumenty dotyczące danej nieruchomości. Księgi wieczyste nie są wydawane poza budynek sądu. Obecnie większość ksiąg jest prowadzonych systemie informatycznym.

Rękojmia wiary publicznej

Konsekwencja zasady jawności będzie obowiązywanie w naszym porządku prawnym domniemania, że prawo jawne z księgi wieczystej wpisane jest zgodnie ze stanem rzeczywistym a prawo wykreślone nie będzie istnieć. Rękojmia wiary publicznej polega na tym, że jeśli jest niezgodność między stanem prawnym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym to właśnie księga będzie rozstrzygać na korzyść tego kto dokonał zgodnie z wpisem do niej czynności prawnej. Rękojmia wyłącza więc zasadę, że nie można przenieść na drugą osobę więcej praw niż samodzielnie się posiada. Rzeczywisty stan prawny to stan zgodny z prawem materialnym. Stan prawny ustalony treścią ksiąg to suma praw i roszczeń z księgi. Rękojmia tylko obejmuje nabycie przez czynność prawną nie zaś na drodze decyzji sądowej czy administracyjnej.

Rękojmia wiary publicznej

Wyjątki od rękojmi wiary publicznej

Jednak rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych czy dokonanych na rzecz nabywcy, który działa w złej wierze. Nieodpłatność to rozporządzenie pod tytułem darmym. W złej wierze działa zaś ten nabywca, który zdaje sobie sprawę z tego, że w księdze wieczystej stan prawny nie jest zgodny z tym jak wygląda prawo własności w rzeczywistości. Dodatkowo nie będzie to również rekojmia, która działa przeciwko określonym prawom takim jak obciążenie nieruchomości z mocy ustawy, prawo dożywocia, służebności ustanowione na podstawie decyzji administracyjnej, służebności drogi koniecznej, ustanowione w związku z przekroczeniem graniczy przy wznoszeniu budynku czy prawem służebności przesyłu. Rękojmia wiary publicznej ograniczona jest w sytuacji, gdy w księdze znajduje się wzmianka procesie sadowym dotyczącym nieruchomości.

Uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem

W razie niezgodności między stanem prawnym a ujawnionym w księdze wieczystej osoba, której prawo nie jest do księgi wpisane lub jest wpisane błędnie czy też dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia czy ograniczenia może żądać usunięcia niezgodności. Należy tutaj wystosować powództwo o uzgodnienie treści.

25 lutego 2018